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陜西發(fā)文要求房地產(chǎn)利潤(rùn)率控制在10%左右

本報(bào)追訪業(yè)內(nèi)大佬觀點(diǎn)——任志強(qiáng)炮轟“限利令”違法

本月19日，陜西省住建廳會(huì)同物價(jià)局聯(lián)合發(fā)文，明確了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成和利潤(rùn)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，合理利潤(rùn)率應(yīng)控制在10%左右，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，要一次性公開全部房源，實(shí)行一房一價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。規(guī)定

要求，各城市要?jiǎng)澏▍^(qū)域并在媒體上公布各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間。

此舉一出，各界反應(yīng)強(qiáng)烈，不僅媒體追蹤報(bào)道，房地產(chǎn)大嘴們也各自發(fā)表意見。

有著“地產(chǎn)大炮”之稱的任志強(qiáng)一開場(chǎng)就直接將此政策徹底否定。

老任開炮

“從根兒上說這個(gè)政策是違法的”

“判斷一個(gè)政策合不合規(guī)首先要看它合不合法，而這個(gè)政策先后違反了三項(xiàng)法律�！比沃緩�(qiáng)說。

任志強(qiáng)拿出了3部法律《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、建設(shè)部發(fā)的《房地產(chǎn)管理法》，以及92年之前執(zhí)行的《廣東省商品房?jī)r(jià)格管理暫行辦法》。

任志強(qiáng)指出，按照《價(jià)格法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制，價(jià)格的制定應(yīng)當(dāng)符合價(jià)值規(guī)律。即使是制定政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)，也應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)商品或者服務(wù)的社會(huì)平均成本和市場(chǎng)供求狀況、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展要求以及社會(huì)承受能力。

他告訴記者，1992年之前，各個(gè)省市的價(jià)格辦法都差不多，比如廣東省是按照當(dāng)?shù)氐纳唐贩績(jī)r(jià)格管理暫行辦法執(zhí)行的，那時(shí)規(guī)定的是利潤(rùn)不得超過20%。20年之后的現(xiàn)在，反而要按照10%來要求，一方面是時(shí)代的倒退，另一方面則是違法的表現(xiàn)。

“按照行政訴訟法的規(guī)定，如果按照這個(gè)不合法的辦法去處罰，任何人都可以告他�！比沃緩�(qiáng)說。

另外，他也表示，除了違反以上法律政策之外，利潤(rùn)10%的制定還與土地增值稅法相背離。預(yù)交增值稅的前提條件就是，滿足扣除20%利潤(rùn)以后才計(jì)算，也就是說，利潤(rùn)超過20%才收土地增值稅。“這樣來看，這個(gè)10%的要求，是不是表示國(guó)家這些法都廢了呢？”

“房地產(chǎn)不是暴利行業(yè)10%的利潤(rùn)不成立”

任志強(qiáng)分析，一般的房子建設(shè)周期是3年，如果按照25%的毛利計(jì)算，一年就剩8點(diǎn)幾，扣完了增值稅就是6點(diǎn)幾。汽車的利潤(rùn)是10%，但是它的生產(chǎn)速度是8分鐘，汽車在8分鐘之內(nèi)也不會(huì)有物價(jià)變化，但是對(duì)于生產(chǎn)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)來說，三四年的時(shí)間中間會(huì)發(fā)生多少物價(jià)變化？

“這么看來，房子跟車或者其他消費(fèi)品比，利潤(rùn)來的少很多，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)卻又大很多，如果沒有足以抗風(fēng)險(xiǎn)的利潤(rùn)，誰還會(huì)干房地產(chǎn)？再者說，按照增值稅的規(guī)定，既然是20%以上才收，就證明20%是合理的。10%基本不成立，10%的利潤(rùn)分到3年上，一年3點(diǎn)幾，開發(fā)商都喝西北風(fēng)去�！�

任志強(qiáng)進(jìn)一步分析，就房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成比例來說，商品住宅開發(fā)商的土地成本、繳納稅費(fèi)占到房?jī)r(jià)中的比例大概為70%。

除此之外，開發(fā)商的利潤(rùn)占房?jī)r(jià)多少？“15%-20%的利潤(rùn)，應(yīng)該是一個(gè)正常的利潤(rùn)，談不上高利潤(rùn)，更說不上是‘暴利’�！�

“這個(gè)政策與抑制房?jī)r(jià)沒關(guān)系”

“我不認(rèn)為這個(gè)政策是從經(jīng)濟(jì)出發(fā)的，它和經(jīng)濟(jì)、和市場(chǎng)沒有一點(diǎn)關(guān)系�！�

任志強(qiáng)指出，首先要走出一個(gè)誤區(qū)，房?jī)r(jià)不是由開發(fā)商的利潤(rùn)決定的。他告訴記者，如果要限制利潤(rùn)，那么大家大可以擴(kuò)大成本，比如不斷地升高地價(jià)，一萬塊錢的地價(jià)成本和三千塊錢的地價(jià)成本可是完全不同的，舉牌舉得越高，利潤(rùn)價(jià)值就越大。

“所以不要以為利潤(rùn)10%和房?jī)r(jià)有什么關(guān)系，成本在不斷提高，房?jī)r(jià)依然上漲。同樣的，我也不認(rèn)為這個(gè)政策是在抑制房?jī)r(jià)，嚴(yán)格來說，它是在嚴(yán)重破壞市場(chǎng)機(jī)制�！�

而到底如何做才能控制房?jī)r(jià)，任志強(qiáng)表示，正如前幾天溫總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上特別提出來的，未來我們房地產(chǎn)調(diào)控的方向是市場(chǎng)化的方向，是法制化的方向，比如現(xiàn)有的土地增值稅，利潤(rùn)超過20%，就要多繳稅，這就是一種法制化的取向。

各方聲音

執(zhí)行機(jī)構(gòu)：限利還停留在“指導(dǎo)意見”

在得知陜西省新的“調(diào)控政策”之后，法晚記者立即連線陜西省某地級(jí)市建設(shè)局，希望了解房地產(chǎn)主管部門如何貫徹并實(shí)施這一精神，該局負(fù)責(zé)人回答記者，稱“限利”還停留在指導(dǎo)意見層面，不是規(guī)范性文件，在法理上還沒有具體意義。

該負(fù)責(zé)人表示，指導(dǎo)意見的出臺(tái)，意義在于“雙防”，既防房?jī)r(jià)高漲，也防低價(jià)走高，深層含義是引導(dǎo)大家購(gòu)房理性消費(fèi)，讓老百姓能買得起，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)和健康發(fā)展。

理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)往往很骨感。法晚記者根據(jù)“合理利潤(rùn)應(yīng)控制在10%左右”在北京是否有可能實(shí)施的問題，采訪了專家學(xué)者以及開發(fā)企業(yè)的代表。

陳云峰：低于15%沒法干

“市場(chǎng)是有變化的，讓房?jī)r(jià)鎖定在一個(gè)價(jià)格一成不變，其中的風(fēng)險(xiǎn)是很大的�！敝薪�(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰對(duì)記者說，“一定要控制在10%左右，那就沒法干了，直接后果，就是沒人拿地了。”

陳云峰介紹，樓盤項(xiàng)目開發(fā)過程中，很多成本是企業(yè)不可控的，任何一個(gè)樓盤都不是一天賣完的，絕大多數(shù)的房企都是滾動(dòng)式開發(fā)，基本上前期的房子是不賺錢的，從哪一套房子開始賺錢，是要看企業(yè)成本控制能力和營(yíng)銷能力的，如果規(guī)定純利在10%左右，那就意味著一百套房子賣了90套都不賺錢，最后10套才賺，這種風(fēng)險(xiǎn)所有企業(yè)都是不敢擔(dān)的。在這期間，人工成本、材料成本都可能發(fā)生變化，那么房?jī)r(jià)是不是要跟著變？漲價(jià)，“限利”政策不允許；降價(jià)，剛買了房子的業(yè)主也不會(huì)同意；價(jià)格不變，就意味著房企虧損。

陳志：“限利”在北京無法實(shí)施

記者就“限利”政策是否有可能在北京實(shí)施的問題，采訪了北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志。

“沒有任何可能性。”陳志告訴記者。

如果想限利，首先就要對(duì)房企的所有進(jìn)出賬進(jìn)行審計(jì)，這是一個(gè)巨大的工程，歷史上也曾有過主管部門試圖核算清楚，但僅僅為“限利”由財(cái)政撥款投入這些工作，得不償失。

另外，如何確定利潤(rùn)是10%？在開發(fā)周期中，是開始第一套房子就鎖定價(jià)格，還是最后賣完了再核算價(jià)格？如果鎖定利潤(rùn)，那么房?jī)r(jià)跟著成本變化怎么辦？誰都知道保姆的工資都一個(gè)勁地漲，現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)工人那就更別說了，難道因?yàn)檫@些原因房?jī)r(jià)跟著漲？

陳志還介紹，所有的項(xiàng)目都有分?jǐn)偯娣e，車庫(kù)、小區(qū)服務(wù)用房等等，如何計(jì)算這部分的利潤(rùn)也是個(gè)問題，再加上現(xiàn)在的項(xiàng)目，開發(fā)商不見得都賣得完，自用的和砸在手里賣不動(dòng)的房子，怎么從整個(gè)利潤(rùn)里剔除出去，更是個(gè)麻煩事，如果開發(fā)商抵觸，賣了大部分而故意留一部分不賣，整個(gè)項(xiàng)目就無法核算利潤(rùn)率了。

爭(zhēng)論：任大炮說話“露怯”

任志強(qiáng)就陜西“限利”又放炮，稱該政策行政違法，“任何人都可以告他”。而知名房地產(chǎn)評(píng)論人王良智卻認(rèn)為任志強(qiáng)不懂法，說話露怯。

王良智認(rèn)為，行政行為分為抽象行政行為和具體行政行為，陜西省發(fā)布的這個(gè)房地產(chǎn)新政，屬于地方政府的行政措施，屬抽象行政行為，無法提起行政訴訟。并且，這一行政行為于法有據(jù)。

《價(jià)格法》第十八條規(guī)定，下列商品和服務(wù)價(jià)格，政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)：（一）與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格；（二）資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格；（三）自然壟斷經(jīng)營(yíng)的商品價(jià)格；（四）重要的公用事業(yè)價(jià)格；（五）重要的公益性服務(wù)價(jià)格。住房作為與人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品，政府對(duì)其價(jià)格當(dāng)然有行政干預(yù)權(quán)。文/記者楊予諾 特稿記者蔣舉

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