丹東汽車城項目建設(shè)背景與發(fā)展概況
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項目名稱：丹東汽車城
項目業(yè)主：汽車銷售有限公司
項目地址：丹東新城區(qū)
項目性質(zhì)：新建
經(jīng)營范圍：項目規(guī)劃設(shè)立4S專賣區(qū)、新車會展區(qū)、二手車交易區(qū)、購車綜合服務(wù)區(qū)、汽車服務(wù)區(qū)、汽車配件市場、汽車超市、市場綜合區(qū)、汽車文化區(qū)等多個區(qū)域�！ �
項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：總占地115畝，規(guī)劃4S專賣店建筑面積15588 m2 ，新車會展區(qū)3287m2 ，二手車交易區(qū)9216m2 ，購車綜合服務(wù)區(qū)6135m2 ，汽車服務(wù)區(qū)1611m2 ，汽車配件市場8776m2 ，汽車超市8895m2 ，市場綜合區(qū)55111m2 ，汽車文化區(qū)8974m2 ，汽車租賃區(qū) 4458 m2 ，道路420m2 ，綠化及環(huán)境22000m2 。其中鋼結(jié)構(gòu)建筑面積為50418m2 ，框架結(jié)構(gòu)建筑面積為71633m2 �！ �
經(jīng)營模式設(shè)定為：一期以4S專賣區(qū)開始啟動，方式是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購置費投入和為其他功能區(qū)項目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是進(jìn)行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進(jìn)行�！ �
項目建設(shè)期周期：預(yù)計為2年，項目在2015年6月預(yù)計可以全部啟動�！ �
二、可行性研究工作的依據(jù)和范圍
1、可行性研究編制依據(jù)
（1）《促進(jìn)東北地區(qū)崛起規(guī)劃》（2009）
（2）《城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》（2009）
（3）《遼寧省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（2009）
（4）《黃海經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（2008-2020年）
（5）《丹東總體規(guī)劃》（2006-2020）
2、可行性研究的工作范圍
該可研報告編制范圍包括：項目建設(shè)背景及必要性、市場現(xiàn)狀及前景分析、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)地址及建設(shè)條件、項目方案設(shè)計、環(huán)保、消防、節(jié)能及安全、招投標(biāo)方案、項目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、項目營銷策劃、項目實施進(jìn)度、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益評價、結(jié)論及建設(shè)。
三、項目可行性研究結(jié)論
1、項目建設(shè)可行性
（1）《促進(jìn)東北地區(qū)崛起規(guī)劃》提出:支持重點汽車企業(yè)提升自主研發(fā)能力和研發(fā)自主品牌汽車。繼續(xù)推動國產(chǎn)重點汽車企業(yè)發(fā)展轎車等汽車產(chǎn)品，積極開發(fā)節(jié)能、環(huán)保、安全汽車新產(chǎn)品，加大新能源汽車研發(fā)和推廣力度，鼓勵產(chǎn)業(yè)重組。圍繞整車發(fā)展，增強(qiáng)零部件配套生產(chǎn)能力，推進(jìn)汽車零部件生產(chǎn)規(guī)�；I(yè)化，建設(shè)若干汽車和零部件生產(chǎn)基地�！ �
（2）《城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》提出建設(shè)丹東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，主要以新城區(qū)為核心，各類開發(fā)園區(qū)為載體，拓展發(fā)展空間，提高開發(fā)強(qiáng)度，構(gòu)建輻射帶動能力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，重點發(fā)展汽車、裝備制造、精細(xì)化工、家電、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)�！ �
（3）《遼寧省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出建設(shè)黃海物流圈，主要依托和服務(wù)于沿海經(jīng)濟(jì)圈，包括遼寧、吉林、黑龍江。建立跨區(qū)域的全國性物流集散和分撥、配送中心，發(fā)展汽車、家電、化工、機(jī)械、電子、能源、農(nóng)產(chǎn)品等物流，大力發(fā)展商貿(mào)物流，形成公路、鐵路、航空聯(lián)運一體化的物流體系。
（4）《遼寧黃海經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》提出：支持黃海曙光等龍頭企業(yè)加快發(fā)展轎車、商務(wù)車、客車及底盤、運動型多功能車，積極參與國內(nèi)外汽車產(chǎn)業(yè)的兼并重組、投資合作，發(fā)展節(jié)能環(huán)保和新型燃料汽車，提升自主研發(fā)能力和運營能力，建設(shè)以自主品牌為主導(dǎo)的汽車產(chǎn)業(yè)基地；鼓勵相關(guān)企業(yè)與整車廠加強(qiáng)協(xié)作配套，大力發(fā)展汽車零部件配套產(chǎn)業(yè)，提高整車本地配套率�！ �
該規(guī)劃針對丹東市產(chǎn)業(yè)發(fā)展指出：重點發(fā)展鋼鐵、汽車零部件、紡織服裝、食品飲料、電力、醫(yī)藥化工等工程，建立工業(yè)立市的支撐體系。著力打造遼寧省重要的加工制造基地、冶金工業(yè)基地和旅游度假基地�！ �
（5）《丹東汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃》提出丹東汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)將圍繞汽車銷售、特種車組裝，汽車零部件生產(chǎn)和廢舊汽車拆解建設(shè)。汽車工業(yè)園區(qū)是新城區(qū)工業(yè)園區(qū)的園中園，要起到引領(lǐng)工業(yè)園區(qū)發(fā)展方向的作用，讓工業(yè)園區(qū)更多的體現(xiàn)汽車產(chǎn)業(yè)的特色�！ �
綜上所述，汽車城的建設(shè)符合國家、省、市、區(qū)各級政府針對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求，有利于帶動新城區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)壽縣社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展�！ �
2、市場分析
（1）產(chǎn)業(yè)市場規(guī)�！ �
2013年我國人均GDP突破23000元人民幣，國際經(jīng)驗表明，當(dāng)人均GDP在2000美元左右時，轎車開始進(jìn)入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐漸在中產(chǎn)階層普及，從而導(dǎo)致社會消費結(jié)構(gòu)和消費理念發(fā)生深刻變化。在我國，由于人口規(guī)模巨大，2009年，我國汽車產(chǎn)銷1300萬輛，居世界第一。至2009年，中國汽車保有量突破8000萬輛，已成為世界第二汽車大國。其中私家車突破13565萬輛，私人汽車達(dá)到4624萬輛，這4年以內(nèi)的新車占到60%�！ �
這一短期的巨大消費潛能之所以未得到有效釋放，主要是受過去高關(guān)稅所造成高價格、消費環(huán)境不佳及其他限制消費的政策等的影響。在日益寬松的消費政策（降低汽車消費稅、銀行不斷增加消費信貸規(guī)模、采取靈活多樣的付款方式）作用下，以及入世后國家大幅度降低關(guān)稅的刺激下，從2002年開始汽車特別是經(jīng)濟(jì)型轎車消費出現(xiàn)了“井噴”行情，汽車消費需求得到了初步的集中釋放�！ �
行業(yè)部門、汽車制造商、專家業(yè)內(nèi)人士、相關(guān)機(jī)構(gòu)對2014年車市總體預(yù)測很樂觀，認(rèn)為最少要有10%-15%的增長率，甚至有可能達(dá)到30%的增長。
（2）汽車需求預(yù)測
在需求方面，支撐汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)高增長的因素有兩個：一個是長期被壓抑的巨大即期消費潛能亟待釋放，另一個是隨著人均收入的繼續(xù)快速增長和消費環(huán)境的逐步改善，人們生活方式正在發(fā)生巨大變化，從而導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民對汽車消費需求的不斷增加。
無論是從短期角度看，還是從長期角度看，我國汽車特別是轎車的消費潛能巨大。正如前面粗略估計的，我國長期累積的短期性轎車消費需求至少有500－800萬輛，這相當(dāng)于目前全社會轎車的保有量。這些需求都是有購買力支撐的，只是由于價格問題、汽車消費和使用政策上的問題而一時沒有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力�！ �
（3）商務(wù)車需求量預(yù)測
當(dāng)前汽車需求和供給的長期轉(zhuǎn)折點正在形成，即汽車產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入中期穩(wěn)定高增長階段。汽車需求高增長態(tài)勢的確立及結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)的新變化，標(biāo)志著我國汽車消費進(jìn)入到一個新的階段。2009年國產(chǎn)汽車總銷量達(dá)到1300萬輛，比上年938萬輛增長38.6%，其中商務(wù)車331萬輛，比上年265萬輛增長28.4%；快速增長的汽車銷量使得汽車需求結(jié)構(gòu)和汽車擁有量的結(jié)構(gòu)都在發(fā)生新的變化。這為汽車行業(yè)的進(jìn)一步高增長奠定了重要基礎(chǔ)。2013年，國產(chǎn)汽車總銷量將達(dá)到1700萬輛，比上年增長30.7%，其中商務(wù)車400萬輛，比上年增長20.2%。
3、遼寧市場狀況與需求預(yù)測
（1）2013年汽車產(chǎn)業(yè)基本情況
①產(chǎn)銷量呈高速增長態(tài)勢
在國家汽車購置稅減免政策的帶動下，市場消費需求充分釋放，汽車銷量大幅增長。前10個月，全國汽車產(chǎn)銷量已經(jīng)突破千萬輛大關(guān)，分別達(dá)到1087萬輛和1089萬輛，比上年同期增長36.2％和37.7％�！ �
在市場需求回暖的帶動下，遼寧汽車產(chǎn)量也呈高速增長態(tài)勢。前三季度，遼寧汽車產(chǎn)量達(dá)63.9萬輛，同比增長30.5％，已超過2012年全年產(chǎn)量。曙光車自３月以來銷量連續(xù)7個月持續(xù)突破萬臺大關(guān)，累計汽車產(chǎn)量24.8萬輛，增長42.3％。
汽車消費快速增長的主要原因是政策刺激，從2013年8月份開始，汽車月銷售量萎縮至60萬輛左右，消費者持觀望態(tài)度，在汽車消費稅減免政策作用下，這部分需求在2014年得以釋放�！ �
②出口降幅持續(xù)收窄
前7個月，遼寧汽車及底盤出口金額達(dá)到3.2億美元，較上年同期下降64.5％。從全年走勢看，汽車出口降幅呈現(xiàn)出逐漸收窄態(tài)勢，前10個月降幅較上半年下降8.5個百分點。其中，中華汽車出口2.7萬輛，出口金額為2億美元，較上年同期下降75.4％，曙光汽車出口額9760億美元，下降57.8％。根據(jù)目前形勢判斷，短期內(nèi)汽車出口形勢不會有很大的改觀，全年汽車出口市場大幅下降已成定局。2009年汽車銷量的大幅增長主要是依靠國內(nèi)需求的增長，國外的高關(guān)稅壁壘和技術(shù)貿(mào)易壁壘成為汽車出口增長的主要障礙，如何在國內(nèi)市場總規(guī)模迅速擴(kuò)大的情況下擴(kuò)大出口市場份額成為遼寧汽車行業(yè)當(dāng)前面臨的一個難題。
③行業(yè)效益明顯改善
在汽車產(chǎn)銷大幅增長的拉動下，行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)。前2季度，安徽交通運輸設(shè)備制造業(yè)利潤達(dá)到22.7億元，同比增長49.5％。企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)明顯回升，尤其是在下半年以來，重點企業(yè)利潤大幅增長。前2季度，中華汽車?yán)麧櫾鲩L18.7％，其中僅2季度就增長183.6％，相當(dāng)于前7個月利潤的55.4％。利潤高增長的主要原因是汽車市場銷售火爆帶來的規(guī)模效益和產(chǎn)能利用率的充分挖掘�！ �
（2）當(dāng)前遼寧汽車行業(yè)運行主要特點
①汽車行業(yè)將進(jìn)入新發(fā)展階段
2010年以來，在全球金融危機(jī)的影響下，世界汽車工業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模衰退甚至大量企業(yè)破產(chǎn)，惟獨中國的汽車工業(yè)仍舊保持了較高速度的增長，全年汽車銷量將突破1300萬輛，超越美國成為世界第一大市場。我國汽車行業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段，成為全球最具活力和潛力的汽車市場、國際汽車資本和技術(shù)的重要組成部分，國內(nèi)需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)將為汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來更為廣闊的發(fā)展空間。隨著國內(nèi)汽車保有規(guī)模的大幅提高，將進(jìn)一步帶動汽車零部件、二手車交易和汽車金融等汽車相關(guān)行業(yè)發(fā)展�！ �
在市場空間擴(kuò)大的同時，市場競爭也將更為激烈。為搶占市場空間，各大廠商積極地進(jìn)行戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)調(diào)整。以奇瑞汽車、吉利汽車為首的國內(nèi)自主品牌汽車企業(yè)們，加大產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，重心逐步由從低附加值產(chǎn)品轉(zhuǎn)向附加值較高的中級車轉(zhuǎn)移�？鐕嚲揞^開始變得更趨中國化，推出一些更適應(yīng)中國市場的、排量相對較低的中高級轎車，以降低大排量消費稅提高產(chǎn)生的不利影響�！ �
②市場需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯變化
受國家政策影響，2013年以來低排量品種市場表現(xiàn)良好。前7個月，1.6升及以下轎車銷售同比增長58％，比1.6升以上增速高46.4個百分點；從比重看，1.6升及以下轎車比重為69％，比上年同期高8個百分點。從以上數(shù)據(jù)可以看出，目前我國汽車工業(yè)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，低排量品種市場比重越來越大。
自主品牌乘用車表現(xiàn)突出。1-7月，乘用車自主品牌共銷售量占乘用車銷售總量的44.2％，較上年同期提高了3.6個百分點；自主品牌轎車銷售占轎車銷售總量的29.1％，較上年同期提高了1.5個百分點�！ �
③三四級市場消費進(jìn)入加速期
2013年，經(jīng)過汽車銷量大幅增長，但一級市場的汽車銷量增長率不到10％，而三級、四級市場的銷量增長率超過30％，高于一級市場。三四級市場的增長成為2013年汽車銷量增長的重要貢獻(xiàn)力量�！ �
2009年，一線市場人均GDP突破20000元，汽車保有量開始大幅增長，帶動當(dāng)年全國汽車銷量大幅增長36.7％。20013年，二級市場人均GDP突破20000元，帶動當(dāng)年汽車銷量增長25.1％。目前，三四級市場的人均GDP正在接近20000元，汽車消費也將進(jìn)入加速期�！ �
由于三四級市場的范圍廣、市場潛力巨大，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有較大不同，不同地區(qū)的汽車消費起步時間不同，因此，三四級市場的增長具有較好的持續(xù)性。更為重要的是，這一輪以三四級市場為主的消費高增長期將給自主品牌轎車帶來發(fā)展機(jī)遇。由于自主品牌轎車價格相對較低，對初次消費者具有很大吸引力。這將給安徽帶來難得的發(fā)展機(jī)遇�！ �
④汽車金融公司迎來發(fā)展新高潮
年初，國家出臺的產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃明確提出，修改和完善汽車消費信貸制度，支持骨干企業(yè)組建汽車金融公司。目前國內(nèi)的汽車消費信貸主要以商業(yè)銀行為主，專業(yè)金融公司的優(yōu)勢尚未真正發(fā)揮，專業(yè)金融公司在金融穩(wěn)定性、產(chǎn)融結(jié)合、營銷渠道和風(fēng)險控制等方面具有無可替代的優(yōu)勢。截止到目前，國內(nèi)已經(jīng)有10家汽車金融公司，另外9家均為外商獨資或合資企業(yè)，寶馬、廣汽、一汽、長安、江淮和華晨等廠商也將在一年之內(nèi)組建汽車金融公司，汽車金融正進(jìn)入大發(fā)展時期�！ �
（3）2014年安徽汽車行業(yè)發(fā)展分析
①國內(nèi)需求仍將保持較快增長
2014年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍將繼續(xù)回升，國內(nèi)市場需求穩(wěn)定增長有較為扎實的基礎(chǔ)。一是汽車消費需求正處于加速增長期。根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，當(dāng)人均GDP超過3000時，汽車消費步入快速增長期，當(dāng)Ｒ值（轎車價格與家庭年收入的比值）在1.4—4.0之間時，轎車會大量進(jìn)入家庭。目前國內(nèi)人均GDP剛剛突破3000美元，R值也接近比較理想的3。二是汽車消費政策仍將維持寬松。購置稅減半、汽車下鄉(xiāng)、汽車以舊換新、新能源汽車補(bǔ)貼等政策有望延續(xù)，汽車金融的消費鼓勵措施也將支持消費需求提升。三是商用車需求增長有望加快。按照以往經(jīng)驗，商用車的增長一般滯后于乘用車，隨著經(jīng)濟(jì)的回暖和基建投資的增長，商用車2014年將進(jìn)一步提速�！ �
②外部需求也有望進(jìn)一步改善
國家近日出臺了《關(guān)于促進(jìn)我國汽車產(chǎn)品出口持續(xù)健康發(fā)展的意見》。明確提出推動與其他國家實現(xiàn)產(chǎn)品檢驗結(jié)果的雙邊互認(rèn)，有步驟地推動與中東、東歐、非洲、中南美洲等我國汽車整車出口具有較大增長潛力地區(qū)簽訂汽車產(chǎn)品政府間互認(rèn)協(xié)議的工作。提出汽車及零部件產(chǎn)品出口的發(fā)展目標(biāo)：汽車及零部件出口從2010年到2013年力爭實現(xiàn)年均增長10％。同時，汽車企業(yè)已經(jīng)在多個國家和地區(qū)建立了生產(chǎn)基地，2014年有望避開貿(mào)易壁壘，外部市場銷售將明顯改善�！ �
③新能源汽車和產(chǎn)業(yè)整合將是2014年發(fā)展重點
《汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》提出要以新能源汽車為突破口形成新的競爭優(yōu)勢，到2013年，包括純電動、充電式混合動力和普通型混合動力在內(nèi)的新能源汽車要形成50萬輛的產(chǎn)能，新能源汽車銷量要占到國內(nèi)乘用車銷售總量的5％左右。政府將繼續(xù)加大投入，大力支持以電動汽車為代表的新能源汽車的研究、開發(fā)和市場應(yīng)用。由中央財政安排資金給予補(bǔ)貼，支持大中城市示范推廣新能源汽車；縣級以上城市人民政府制定規(guī)劃，優(yōu)先在城市公交、出租、公務(wù)、環(huán)衛(wèi)、郵政、機(jī)場等領(lǐng)域推廣使用新能源汽車�！ �
行業(yè)并購重組愈演愈烈。從年初廣汽收購長豐，到現(xiàn)在吉利收購沃爾沃，汽車業(yè)并購、重組業(yè)務(wù)開始跨越“國界”�！蛾P(guān)于加快推進(jìn)企業(yè)兼并重組的意見》將于近期出臺，“汽車行業(yè)兼并重組指導(dǎo)意見”也將一同發(fā)布。政策內(nèi)容涵蓋了銀行對企業(yè)的支持、鼓勵符合條件的企業(yè)發(fā)行股票和債券融資、地區(qū)間利益共享模式的探索以及汽車產(chǎn)品及資源的整合等。2013年并購、重組風(fēng)潮有望“愈演愈烈”�！ �
④汽車產(chǎn)業(yè)面臨更廣闊的發(fā)展空間
經(jīng)過近幾年的發(fā)展，安徽汽車骨干企業(yè)的實力顯著提升。從2006年來，奇瑞每年投入銷售收入的5％以上用于自主創(chuàng)新，已具備每年推出4至6個新車型的能力 。到2008年底，奇瑞擁有12款在產(chǎn)車型、30多款儲備車型，20多款世界先進(jìn)水平的發(fā)動機(jī)，以及多款填補(bǔ)我國空白的全系列自動變速箱的完全自主知識產(chǎn)權(quán)，已經(jīng)成為我國完全掌握底盤、發(fā)動機(jī)、變速箱和發(fā)動機(jī)電子管理系統(tǒng)（ＥＭＳ）四大關(guān)鍵技術(shù)的汽車企業(yè)。2009年，奇瑞發(fā)布了瑞麒和威麟兩個中高端品牌，使公司整車產(chǎn)品調(diào)整發(fā)展為從微車到高端的開瑞、奇瑞、瑞麒和威麟4大轎車品牌 �！白叱鋈ァ币踩〉梅e極成效。在俄羅斯、烏克蘭、埃及、伊朗、泰國、越南以及臺灣等國家和地區(qū)建成11個生產(chǎn)基地，另有4家工廠也將在年內(nèi)陸續(xù)建成。江汽轎車項目已經(jīng)投產(chǎn)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更趨完善，加大研發(fā)投入力度，分別在日本、意大利設(shè)立了研發(fā)中心，企業(yè)的核心競爭力大幅提升。、產(chǎn)業(yè)配套能力大大加強(qiáng)，為汽車產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供了保證�！ �
2014年，無論是從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境看，還是從自身的發(fā)展?jié)摿�，汽車產(chǎn)業(yè)都將面臨更大的發(fā)展空間。預(yù)計全年汽車產(chǎn)量有望接近100萬輛，增長15％左右。
4、工程建設(shè)方案
本項目總占地115畝，將分為兩期進(jìn)行建設(shè)。第一期工程占地60畝，位于場地的北部，建設(shè)內(nèi)容有品牌汽車4S專賣、汽車超市、購車服務(wù)區(qū)、生活辦公綜合區(qū)以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。第二期工程占地55畝，位于一期工程場地的南部，建設(shè)內(nèi)容有新車會展區(qū)、汽車文化展示區(qū)、二手車交易區(qū)、汽車租賃區(qū)、汽車配件區(qū)以及汽車服務(wù)區(qū)�！ �
5、投資估算和資金籌措
本項目的投資估算和財務(wù)評價僅限于一二期工程�！ �
項目固定資產(chǎn)投資12670萬元。其中：建筑工程費10370萬元，其他費用2403萬元，預(yù)備費用380萬元，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅1267萬元�！ �
項目需要籌措資金13337萬元。自籌資金占總投資的比例30%，為4000萬元，其中用于固定資產(chǎn)投資3303萬元，用于流動資金657萬元。
6、財務(wù)評價結(jié)論
全部投資內(nèi)部收益率：（所得稅前）17.12%，（所得稅后）9.5%；投資回收期（靜態(tài)）：（所得稅前）3.3年，（所得稅后）5.4年；全投資財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）：（所得稅前）6358萬元，（所得稅后）862萬元�！ �
項目有較強(qiáng)的負(fù)債清償能力和抗風(fēng)險能力。財務(wù)評價項目可行�！ �
7、項目相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
項目的建設(shè)資金需有關(guān)銀行給予支持�！ �
序號 指標(biāo) 單位 數(shù)量 備注
1 建設(shè)規(guī)�！ �
1.1 總占地面計 M2 77000
1.2 4S專賣店 萬元 940
1.3 新車會展區(qū) 萬元 200
1.4 二手車交易區(qū) 萬元 560
1.5 汽車超市 萬元 540
1.6 汽車文化區(qū) 萬元 540
1.7 汽車租賃區(qū) 萬元 270
1.8 購車綜合服務(wù)區(qū) 萬元 430
1.9 汽車服務(wù)區(qū) 萬元 120
1.10 汽車配件市場 萬元 620
1.11 生活辦公綜合區(qū) 萬元 5500
1.12 基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施 萬元 390
1.13 綠化工程、景觀小品 萬元 260
2 總投資 萬元
2.1 固定資產(chǎn)投資 萬元 12670
2.11 預(yù)備費 萬元 380
2.12 投資方向調(diào)節(jié)稅 萬元 1267
2.13 建設(shè)期借款利息 萬元 4545
2.2 鋪底流動資金 萬元 209
3 解決就業(yè)人數(shù) 人 1430
4 全年生產(chǎn)天數(shù) 天 350
5 原材料、輔料、燃料需用量
5.1 水 萬噸/年 0.7
5.2 電 萬度/年 24
6 年總成本 萬元 320 2010年，下同
7 年利稅 萬元 1800 稅后
8 年利潤 萬元 1200 所得稅后
9 投資回收期 年 5.4 稅后
10 投資利稅率 % 14.21
11 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 9.5
8、結(jié)論、存在的問題和建議
汽車進(jìn)入家庭，汽車消費的平民化已是指日可待，汽車消費市場有著不可估量的潛力。東北地區(qū)缺乏現(xiàn)代、大型、多功能的汽車市場，丹東有必要也有可能建設(shè)現(xiàn)代、大型、多功能的汽車市場。本項目市場定位準(zhǔn)確、功能多樣且合理、頗具特色，迎合了廠商和消費者的需求，很有競爭力。項目預(yù)計有較好的財務(wù)效益及社會效益。綜合評價，項目可行。
第二章 項目建設(shè)背景與發(fā)展概況 一、項目的提出
近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長，城鄉(xiāng)群眾的生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車正開始慢慢進(jìn)入普通家庭，成為大眾消費品，以車代步不再是夢想。在丹東融入三角經(jīng)濟(jì)圈后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平穩(wěn)步提升，汽車產(chǎn)業(yè)逐步壯大，汽車消費潛力十分巨大�！ �
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶旺了消費市場。汽車消費的興起，促進(jìn)了汽車市場的繁榮。在風(fēng)生水起的汽車消費熱潮中，汽車市場開始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景�！ �
近幾年，遼寧汽車市場快速發(fā)展，汽車市場成為人們選購汽車的主要場所。汽車市場專業(yè)的服務(wù)和多樣的品種，也進(jìn)一步激發(fā)了人們汽車消費的熱情，引導(dǎo)著人們的消費�！ �
但是，汽車市場的發(fā)展存在著諸多問題，其中主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是汽車市場的規(guī)模普遍偏小，除省汽車市場有一定規(guī)模外，其它的市場規(guī)模都比較小，面積不大的汽車專賣店尤其居多；二是由于汽車市場規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務(wù)，市場功能單一，物流配送等業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢；三是汽車市場的檔次較低，設(shè)施與設(shè)備簡陋，環(huán)境欠佳，大多為初級市場�！ �
目前丹東汽車市場的經(jīng)銷商均為地區(qū)的二級經(jīng)銷代理，因渠道層級及規(guī)模的問題，廠家給予的很多政策往往不能及時反應(yīng)到市場，消費者在購車過程也享受不更便捷的售后服務(wù)。隨著國家汽車下鄉(xiāng)政策的實施，丹東市的二級汽車市場，已經(jīng)不能滿足市場的發(fā)展需求�！ �
本項目的主辦方敏銳地觀察到了這一機(jī)會。該公司經(jīng)過長期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場的需要，建設(shè)一個集購物、物流、展銷、信息、休閑、娛樂等多種功能于一體的現(xiàn)代汽車市場，從而帶動汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展�！ �
二、項目建設(shè)的必要性
1、項目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場的需要，彌補(bǔ)了市場的空缺，具有強(qiáng)大的競爭力�！ �
當(dāng)前，市場上以降價、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產(chǎn)品來刺激汽車銷售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費的迅速增長�！ �
中國是世界上最有潛力的汽車消費市場。近年來隨著購車熱的興起，汽車交易市場的發(fā)展也紅紅火火。遺憾的是，現(xiàn)時能夠滿足廠商需要、滿足消費者需求的高水平的汽車交易市場在丹東卻未出現(xiàn)，絕大多數(shù)汽車交易市場發(fā)展?jié)摿τ邢蕖Ｒ虼�，適應(yīng)廠商和消費者需要的多功能、高檔次汽車市場具有很大發(fā)展空間。本項目的發(fā)展方向正在于此�！ �
本項目擬跟隨國際市場的發(fā)展潮流，迎合汽車廠商和消費者的需求，在汽車這個專一主題上，走“大規(guī)模、多功能、人性化、生態(tài)化和現(xiàn)代水平”的路線，將汽車（整車、二手、零配件及用品）銷售、物流、展示、培訓(xùn)、體驗、娛樂、餐飲、休閑等多種功能集于一體，強(qiáng)調(diào)汽車產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在城市邊緣區(qū)建設(shè)一個標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的汽車銷售中心、信息發(fā)布中心、文化體驗中心、價格指導(dǎo)中心，成為一個東北地區(qū)有影響力的汽車城。這樣的汽車市場發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨到，符合汽車生產(chǎn)商、銷售商、消費者的需求，填補(bǔ)了壽縣及周邊地區(qū)這類市場的空缺，與其它市場形成了錯位競爭，從而有著強(qiáng)大的競爭力�！ �
2、項目的建設(shè)對推動丹東發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用
現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點。本項目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場發(fā)展過程中存在的功能單一、經(jīng)營粗放的老路，而是著力于打造一個具有很強(qiáng)輻射能力、能代表帶動?xùn)|北地區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的汽車流通市場。項目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與遼寧發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快東北現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，迅速提升東北地區(qū)的市場的總體水平方面做出突出貢獻(xiàn)�！ �
物流業(yè)是近年來在我國發(fā)展非�？斓囊粋�產(chǎn)業(yè)，其第三利潤泉的地位已逐漸為人們所認(rèn)識和重視。沿江，沿海，沿邊，為丹東物流業(yè)發(fā)展提供了堅實基礎(chǔ)�！ �
由于本項目不僅僅是一個商貿(mào)流通場所，更是一個汽車及汽車配件的物流中心。因此，本項目特別強(qiáng)調(diào)物流功能，包括汽車的倉儲和配送等功能，從而利用項目所積累的規(guī)模優(yōu)勢與市場網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，有效地為國內(nèi)外各大汽車廠商提供服務(wù)。而且隨著東北汽車制造業(yè)、汽車消費市場的發(fā)展和丹東在東北中地區(qū)中心地位的進(jìn)一步加強(qiáng)，東北汽車集散、交易中心的功能將會得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。因而項目的建設(shè)適應(yīng)了現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要求�！ �
3、項目的建設(shè)將有利于丹東及周邊地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)及社會的發(fā)展
由于本項目規(guī)模大、定位高，因而項目的迅速發(fā)展將對丹東及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來積極的影響。一方面，汽車市場的發(fā)展將會推動汽車及汽車配件的銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)；另一方面，汽車市場的發(fā)展也將會帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如倉儲業(yè)、運輸業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動作用。此外，項目突出汽車文化的主題，是一個集購物、休閑、游憩、信息等多種功能于一體的現(xiàn)代化大型企業(yè)，再加上該項目選址于新城區(qū)，因而項目開發(fā)完成后，將會成為丹東又一個極有特色的汽車文化旅游景點。并且其與丹東名城共同構(gòu)成一個非常有競爭力的旅游區(qū)�！ �
4、項目的建設(shè)將進(jìn)一步擴(kuò)大汽車市場的輻射范圍
目前，東北汽車市場的集中在沈陽等城市，輻射范圍并不大。其原因，一是汽車市場的規(guī)模有限，對外銷售有心無力，二是汽車缺乏必要的現(xiàn)代物流設(shè)施�！ �
汽車市場屬于經(jīng)營高檔耐用消費品的商業(yè)網(wǎng)點，其門檻市場容量應(yīng)較高，輻射半徑也應(yīng)很大，過小的輻射范圍對其的發(fā)展無疑是不利的。本項目擬將專業(yè)市場的發(fā)展與物流中心的發(fā)展結(jié)合起來，集聚國內(nèi)外眾多的汽車及汽車配件品牌，具有很大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代物流設(shè)施，將有利于擴(kuò)大汽車市場的輻射范圍，增強(qiáng)汽車市場的影響力。
聯(lián)系人：黃先生
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